神奈川県で不動産投資を考えるとき、横浜市・川崎市エリアを考える方が多いでしょう。
しかし利回りを優先する場合、少し物足りないと感じる方いるようです。
そこで今回は、「横須賀市」における不動産投資について考察して行こうと思います。
調査内容は以下の項目となります。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
横須賀市の概要、特性
ではまずはじめに、横須賀市の空き家状況からみていきましょう。
空き家率の推移
不動産投資のリスクの中でもっとも大きなリスクと言えるが空室リスクです。
空き家率・空き家件数の推移から空き家状況を読み解いてみて下さい。
平成10年：11.2％（18460戸）
平成15年：12.2％（21600戸）
平成20年：12.2％（22190戸）
平成25年：14.7％（28830戸）
横須賀市の空き家件数・空き家率ともに、年々上昇しています。
平成25年の空き家率：14.7％は、神奈川県の平均：11.2％よりもかなり高い数値となっています。（平成25住宅土地統計調査より）
では横須賀市ではどういった空き家対策を行っているかみていきましょう。
横須賀市では、「ふるさと納地制度」「空き家の解体助成」「早期解体協力者の減税措置」といった空き家対策に着手したようです。
また空き家の利活用・流通促進として、空き家を含めた既存住宅のリフォーム費用の助成を行い、多世帯住居の推進に乗り出しています。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では横須賀市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成14年：7,214件
平成18年：4,993件
平成20年：3,934件
平成22年：3,758件
平成25年：3,569件
平成26年：2,673件
平成27年：2,563件
平成28年：2,243件
平成14年をピークに横須賀市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。
横須賀市では街路防犯灯全灯LED化と言ったインフラ整備、特殊詐欺への対策、市内パトロールなどの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成28年度の「横須賀市の住み良さ」に関する調査では、
肯定的な意見：82.7％
否定的な意見：14.0％
と圧倒的に住みやすいという意見が多くなっています。
定住意識に関しても
肯定的な意見：82.3％
否定的な意見：17.7％
と定住意識も非常に高いことが伺えます。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成25年度：34人
平成26年度：24人
平成27年度：21人
平成28年度：19人
平成28年度：12人
横須賀市の待機児童数は、年々減少していることがわかります。
また平成28年度の「子どもを産み育てやすいまち」というアンケート結果によれば、
肯定的な意見：52.2％
否定的な意見：22.8％
となっています。
肯定的な意見は平成27年度以前は40％前後で推移してきましたが、平成28年度になり一気に50％以上まで増加しています。
横須賀市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず横須賀市の地価は、神奈川県内14位、全国106位となっています。
最高坪単価は1988年の166万円でしたが、2016年は28％程度の47万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
横須賀市の地価は1989年以降、2008年（1.60％）除き、下降が続いています。
現在も同様の傾向で、2013年（-2.16％）、2014年（1.25％）、2015年（-1.18％）、2016年（-4.11％）下降となっています。
地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。
上昇した地区
堀ノ内エリア（8.74％）、田浦エリア（4.31％）
下降した地区
逸見エリア（－6.10％）、京急大津エリア（－5.81％）、浦賀エリア（－5.70％）、YRP野比エリア（－4.83％）、 衣笠エリア（－4.76％）他
上昇したエリアは2つしかなく、18のエリアで下降となります。
賃料相場
では横須賀市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：9位
1LDK～2DK：11位
2LDK～3DK：8位
3LDK～4DK：9位
すべての間取りで、地価の14位よりも高いランクとなっています。
横須賀市の交通・アクセス
では横須賀市の電車状況はどうなっているでしょうか？
横須賀市内には21の駅あり、JRと京急の利用が可能です。
JR横須賀線：横須賀駅、久里浜駅、田浦駅、衣笠駅
京急本線：横須賀中央駅、汐入駅、浦賀駅、追浜駅、県立大学駅、堀ノ内駅、馬堀海岸駅、安針塚駅、京急大津駅、京急田浦駅、逸見駅
京急久里浜線：北久里浜駅、京急久里浜駅、ＹＲＰ野比駅、京急長沢駅、堀ノ内駅、津久井浜駅、新大津駅
複数路線が利用できる駅は拝島駅となります。
横須賀市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは横須賀市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：406787人、2016年：405894人、2017年：403383人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。
人口推移
1980年：421107人
1990年：433358人
2000年：430071人
2005年：428588人
2010年：419401人
1900年をピークに、年々減少を続けています。
また2000年から2017年の推移を見ると、26688人減となりました。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの横須賀市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：391523人
2025年：373613人
2030年：353831人
2035年：333121人
2040年：312373人
横須賀市の将来人口は、現状同様に減少が見込まれています。
2020年と2040年の人口を比較すると79150万人（20％）程度の減少が見込まれます。
次に横須賀市による将来人口を見ていきましょう。
横須賀市による将来人口※2035年までの5年毎
2020年：394972人
2025年：381146人
2030年：366026人
2035年：351171人
2040年：337259人
横須賀市による将来人口も社人研の予測同様、減少の予測です。
横須賀市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に横須賀市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少が続く。
横須賀市のデータ：減少が続く。社人研よりは緩やかな減少。
どちらのデータからも横須賀市の人口は将来的に渡り、減少が予測されています。
また現在の人口から2割程度と大きな減少となるため、賃貸需要に与える影響も少なくないでしょう。
しかし横須賀市では「横須賀市まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定し、人口対策に乗り出すため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
横須賀市は神奈川県内ランキングは地価は14位、平均賃料は8位（～11位）となります。
すべての間取りの賃料で、地価よりも上位にランクしてます。また間取りによる差も少なく、バランスが取れていると言えます。
またエリア別の地価を見ると、最高値の横須賀中央（100万円）と最安値の西部地区（30万円）と3.3倍程度となります。
2016年の取引では、横須賀中央駅周辺で274万円、131万円、京急久里浜駅周辺で132万円と高値での取引が確認できます。
横須賀市の不動産投資
以上、横須賀市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると横須賀市は・・・
- 横須賀市の人口は、1990年以降減少が続く。
- 少子高齢化の進行が今後も予想される。
- 横須賀中央エリアの地価は高いが、それ以外の地域に格差は少ない。
- 横須賀市の空き家率・空き家件数は悪化傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 定住意向は、定住派が82.3％とかなり高い数値。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横須賀市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※横須賀市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。