神奈川県不動産投資「座間市」

神奈川県の不動産投資、今回は「座間市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を考察していきたいと思います。

調べる内容は以下の通り。

「座間市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。

座間市の概要、特性

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「座間市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「座間市」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「座間市」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年：10.4％（5160戸）
平成15年：9.3％（4990戸）
平成20年：11％（6190戸）
平成25年：10.9％（6590戸）

座間市の空き家件数は増加、空き家率は横ばいでの推移となっています。

平成29年7月現在、座間市の空き家対策を調査した結果では、空き家の流通促進や利活用、助成といった積極的な空き家対策への取り組みは確認できていませんが、今後の座間市の取組に期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では座間市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成16年：2979件
平成18年：1806件
平成20年：1678件
平成24年：1123件
平成25年：1157件
平成26年：902件
平成27年：910件
平成28年：909件

平成16年からの推移をみると、座間市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

ただし、ここ数年は横ばいでの推移に変化しています。

座間市では防犯パトロール、防犯カメラ設置、こども110番の家、防犯ブザー支給（小1）などの防犯対策に取り組んでいます。

今後も治安の改善に期待できるでしょう。

また平成26年度市民意識調査の「治安や風紀」に関する調査では、

満足・まあ満足：31.4％

ふつう：50.4％

不満・やや不満：15.1％

また「定住意識」に関する調査では、

肯定的な回答：61.4％

否定的な回答：14.5％

と定住意識が高い結果となっています。

また地域別にみると、「入谷・明王エリア：73％」、「立野台エリア：71.4％」となりました。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成22年度：34人
平成23年度：39人
平成24年度：43人
平成25年度：43人
平成26年度：39人
平成27年度：-人
平成28年度：43人
平成29年度：79人※新定義

座間市の待機児童数は横ばいで推移しています。

座間市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず座間市の地価は、神奈川県内11位、全国97位となっています。

最高坪単価は1988年の495万円でしたが、2016年は10.3％、1/10程度の51万円で推移しています。

現在までの地価動向

では座間市の地価動向を見てみましょう。

1989年以降、2006年（0.1％）、2007年（1.99％）に至るまで座間市の地価は下げが続きました。

しかし2009年（-％）、2010年（-％）、2011年（-％）、2012年（-％）の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2012年（0.8％）、2013年（1.07％）、2014年（0.33％）、2015年（1.27％）、2016年（1.69％）と5年連続で緩やかな上昇を続けています。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇した地区

なし

下降した地区

入谷エリア（－0.75％）、座間駅エリア（－0.19％）

賃料相場

では座間市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：13位
1LDK～2DK：12位
2LDK～3DK：12位
3LDK～4DK：12位

間取りによる格差はみられません。

座間市の交通・アクセス

では座間市の電車状況はどうなっているでしょうか？

座間市内には3つの駅あり、JR相模線、小田急小田原線の利用が可能です。

JR相模線：入谷駅

小田急小田原線：相武台前駅、座間駅

複数路線が利用できる駅はありません。

 

座間市の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは座間市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：128983人、2016年：128644人、2017年：129033人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年：118159人
1995年：125694人
2000年：128174人
2005年：128961人
2010年：129015人

1世帯あたりの人員

1990年：2.77人
1995年：2.66人
2000年：2.55人
2005年：2.46人
2010年：2.38人
2015年：2.28人

座間市の人口は増加傾向からここ数年は横ばいに近い推移に変化しています。

2017年と1990年の人口を比較する10874人（1.09倍）増加しました。

一方、1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では将来人口はどうでしょうか？

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの座間市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：127674人

2025年：124901人
2030年：121132人
2035年：116684人
2040年：111805人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：11.6％→10.8％→10.1％→9.9％→9.9％

生産年齢人口：62.5％→62.2％→61.0％→58.4％→54.9％

老齢人口：25.8％→27.0％→28.9％→31.7％→35.2％

2020年以降、座間市の人口は減少に転じる予測となっています。

2020年と2040年の人口を比較すると15869人（12.4％）程度の減少が見込まれます。

次に座間市による将来人口を見ていきましょう。

座間市の将来人口推計

2020年：127552人
2025年：124100人
2030年：119447人
2035年：113948人
2040年：107937人

 

参考資料：座間市の人口ビジョン2015-2019（pdf）

座間市の地域別の将来人口推計

では次に座間市の地域別（18地区）の人口推計（2040年まで）をみていきましょう。

地区ごとの人口推移（2020年→2040年）は下記となります。

栗原地区	1294人→1054人
相模が丘地区	22848人→19806人
四ツ谷地区	2507人→2252人
新田宿地区	2953人→2658人
立野台地区	5224人→4428人
緑が丘地区	8139人→7247人
明王地区	847人→705人
広野台地区	3155人→2833人
小松原地区	4821人→4201人
座間地区	5287人→4571人
相武台地区	9908人→9014人
入谷地区	17970人→1549人
ひばりが丘地区	15976人→13925人
東原地区	8420人→7638人
さがみ野地区	2242人→1886人
南栗原地区	7659人→6812人
栗原中央地区	6640人→5817人
栗原中央地区	6640人→5817人
西栗原地区	2140人→1997人

座間市で2040年時点で、人口の増加が予測される地区はないことがわかります

座間市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に座間市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：今後は減少が続く。

座間市のデータ：今後は減少が続く。地区別のデータでも同様に減少。

社人研：-12.4％、座間市：-15.4％の人口減少が予測のため、少なからず不動産投資に与える影響はあると考えたほうが良さそうです。

ただし座間市は「座間市総合戦略」を策定して、人口対策の取り組みをスタートしましたので、今後の動向に着目してみてはいかがでしょうか？

不動産投資と交通

では座間市の交通に関してはどうでしょうか？

座間市は小田急線の利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。

相武台前駅から新宿駅まで42分程と、十分通勤や通学圏と言えます。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

座間市の神奈川県内でのランキングは地価は11位、平均賃料は12位（～13位）となります。

ほぼ同ランクとなっています。

また2016年の取引では、相武台前駅周辺で84万円、小田急相模原駅周辺で72万円と平均以上の価格での取引が確認できます。

座間市の不動産投資

以上、座間市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると座間市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、座間市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※座間市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。