神奈川県の不動産投資、今回は「大和市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を考察していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「大和市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。
大和市の概要、特性
不動産投資の最大のリスクとして、空室が考えられます。
そこで「大和市」の住宅の稼働状況を測る目安として、「大和市」の空き家率、空き家件数の推移から考察していきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「大和市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：10.4％（8970戸）
平成15年：10.1％（9790戸）
平成20年：10.4％（10880戸）
平成25年：11.5％（13040戸）
大和市の空き家率はしばらく10％代で推移してきましたが、平成25年には空き家件数は大きく増加して、空き家率も11％台まで上昇しました。
平成29年7月現在、大和市の空き家対策をみると、空き家の利活用や流通促進と言った積極的な取り組みは確認できていませんが、今後の取組に期待したいところです。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では大和市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：6,427件
平成20年：4,040件
平成22年：3,385件
平成25年：2,482件
平成26年：2,317件
平成27年：2,390件
平成28年：2,361件
大和市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。平成15年と平成28年を比較すると36.7％まで減少しました。
大和市では青色防犯パトロール、やまとPSメール、街頭防犯カメラの設置などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成28年度の第８次大和市総合計画に関する市民意識調査の「定住意向」に関する調査では、
肯定的な回答：64.3％
否定的な回答：3.3％
と定住意向が高いことが伺えます。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成25年度：147人
平成26年度：128人
平成27年度：25人
平成28年度：0人
平成29年度：0人
平成28年度に待機児童がゼロとなり、平成29年度も待機児童ゼロを継続しています。
平成25年から保育所などを3倍増設するなどの成果が出ています。今後も大和市の待機児童対策に期待したいところです。
大和市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず大和市の地価は、神奈川県内7位、全国70位となっています。
最高坪単価は1988年の249万円でしたが、2016年は25.7％の64万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1989年以降は地価は下降をつけましたが、1997年（8.42％）、2007年（1.18％）、2008年（2.91％）は上昇となりました。
またここ4年間の動向は、2013年（0.64％）、2014年（0.52％）、2015年（-0.48％）、2016年（-2.04％）となっています。
地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。
上昇した地区
桜ヶ丘エリア（1.24％）、つきみ野エリア（0％）
下降した地区
高座渋谷エリア（－5.90％）、南林間エリア（－2.16％）、中央林間エリア（－1.79％）、大和駅エリア（－1.69％）、鶴間エリア（－0.12％）、相模大塚エリア（－0.11％）
このように下降した地域が多くなっています。
賃料相場
では大和市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：8位
1LDK～2DK：8位
2LDK～3DK：9位
3LDK～4DK：9位
間取りによる差はみられません。
大和市の交通・アクセス
では大和市の電車状況はどうなっているでしょうか？
大和市内には8つの駅あり、小田急江ノ島線、相模鉄道本線、東急田園都市線の利用が可能です。
JR小田急江ノ島線：高座渋谷駅、中央林間駅、桜ケ丘駅、南林間駅、鶴間駅、大和駅
相模鉄道本線：相模大塚駅、大和駅
東急田園都市線：中央林間駅、つきみ野駅
複数路線が利用できる駅は中央林間駅、大和駅となります。
大和市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは大和市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：232804人、2016年：233331人、2017年：234138人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：194866人
1995年：203933人
2000年：212761人
2005年：221220人
2010年：225866人
1世帯あたりの人員
2010年：2.34人
2015年：2.28人
大和市の人口は、2017年現在も増加を続けています。
2017年と1990年の人口を比較する39272人（約20％）と大きく増加してきたことがわかります。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2002、2005、2010、2015年の推移
年少人口：12.4％→14.1％→13.6％→13.1％
生産年齢人口：73.3％→71.4％→67.4％→64.4％
老齢人口：14.2％→14.4％→18.9％→22.5％
生産年齢人口と年少人口は減少、老年人口は増加という典型的な少子高齢化の傾向となっています。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの大和市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：230647人
2025年：228073人
2030年：223715人
2035年：218008人
2040年：211497人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：12.1％→11.3％→10.5％→10.2％→10.1％
生産年齢人口：63.0％→62.8％→62.0％→59.5％→56.1％
老齢人口：24.9％→25.9％→27.5％→30.3％→33.8％
大和市の人口は今後減少が予測されています。
2020年と2040年の人口を比較すると19150人（8.3％）程度の減少が見込まれます。
また年齢3区分別人口を見ると、2040年には老齢人口は33.78％となり、3人に1人以上が高齢者となる予測です。
次に大和市による将来人口を見ていきましょう。
大和市による将来人口※2040年までの10年毎
2020年：231,770人
2030年：229,029人
2040年：224,136人
年齢3区分別人口※2035年までの5年毎
年少人口：12.5％→12.4％→12.5％→13.0％→13.8％
生産年齢人口：62.6％→61.9％→60.4％→57.5％→54.2％
老齢人口：24.8％→25.5％→26.8％→29.1％→31.8％
大和市版人口ビジョン・将来展望も同様に、人口は減少の予測となっていますが、社人研よりは緩やかな減少予測となっています。
大和市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に大和市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：今後は減少が続く。
大和市のデータ：今後は減少が続く。
どちらのデータも減少予測となっていますが、大きな減少はみられないため、不動産投資に与える影響は少ないと言えるでしょう。
また大和市は人口減少への対策に取り組みをスタートしましたので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では大和市の交通に関してはどうでしょうか？
大和市は東急田園都市線の利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。
中央林間駅から渋谷駅まで34分程と、十分通勤・通学圏です。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
大和市の神奈川県内でのランキングは地価は7位、平均賃料は8位（～9位）と同等のランクとなっています。
また2016年の取引では、大和駅周辺で195万円、中央林間駅周辺で101万円と高値での取引が確認できます。
大和市の不動産投資
以上、大和市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると大和市は・・・
- 大和市の人口は、減少傾向。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 大和市の空き家件数は急増し、空き家率・も上昇傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 定住意向は、定住派が64.3％とかなり高い数値。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、大和市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※大和市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。